LUCRO IMOBILIÁRIO

O lucro Imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel.

Essa diferença positiva é considerada ganho de capital, tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15%, de forma definitiva, ou seja, não integra a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

O valor de alienação é o valor contratado na venda ou na cessão de direitos, no caso de permuta, o valor da torna, se houver.

Na operações não expressas em dinheiro, é o valor de mercado do bem. Na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio  é o valor efetivamente recebido.                                                                                                

Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão “causa mortis”, doação, adiantamento de legítima, atribuição da dissolução conjugal ou de união estável, etc.

O custo de aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajustes anual.

Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o custo de aquisição é o valor de mercado avaliado e informado na declaração de ajuste anual do exercício 1992, ano calendário 1991, atualizado até 1º de janeiro de 1996.

Para os imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição corresponde ao valor da aquisição de acordo com a “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos” anexa à IN SRF 84/2001 e para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor de aquisição  sem qualquer atualização monetária.

Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição do prédio, como condição  para a alienação do imóvel, as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; ao juros  e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com a documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

O ganho de capital constitui  a base para a tributação do imposto de renda, podendo ser ajustado pelas reduções admitidas pela legislação vigente.

Está isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:

-Qualquer imóvel adquirido até 1969;

-Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;

-Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.

-Imóvel residencial, por pessoa física residente no país, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou da parcela do valor do imóvel vendido até 30 dias após a expiração do prazo e multa , de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

-O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada 5 anos.

Mas é importante informar que você poderá  baixar no site da Receita Federal um programa chamado “GCAP2014 – Ganho de Capital” ao qual você fornecerá todos os dados do negócio e o programa calculará o imposto devido e emitirá a guia para pagamento.

Fonte: IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

Bibliografia:  Lei 11.196/2005;IN nº 599/2005;Dec nº3.000 de 26/03/1999;IN SRF 84/2001;Lei nº77133/88;Lei nº898195;MP nº252 de 15/06/05;Lei nº11196/05 e Ato Declaratório do Presidente da Mesa do Congresso Nacional nº38/05.

Para baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital: GCAP2014,entre no site: www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2014/GCapital/ProgramaGCMultiplataforma2014.htm

Colaborou: Affonso P.L.J. OAB 35.892

Bolha Imobiliária Brasileira

Acompanhamos o estouro de Bolhas Imobiliárias nos Estados Unidos, Japão e, com o aquecimento do mercado no Brasil, tem muita gente pregando que aqui também teremos uma bolha, encontramos até economista de renome internacional fazendo essa aposta.

Mas alguns não sabem outros se esqueceram de aspectos muito importantes da economia no Brasil, para esse tipo de análise. Senão vejamos;

Vamos lembrar que o “sonho da casa própria” faz parte da cultura nacional. Viemos de um cenário com grandes problemas na economia, inflação alta, sistema tributário caótica que dificulta ações de crescimento, grandes equívocos nas políticas de incentivo e de exportação, tornou nosso sistema financeiro muito mais robusto e aperfeiçoado do que modelos de países do primeiro mundo.

Os Financiamentos Imobiliários no Brasil são aprovados com um comprometimento de até 30% da renda do mutuário, o que nos leva a ter um baixíssimo índice de inadimplência.

Nossa demanda por moradia é muito elevada e o mercado imobiliário vem se estruturando já a algum tempo como podemos constatar com os seguintes acontecimentos;

-Plano Real que estabilizou a economia e domou a inflação.

-Lei 9.514 em 1997 que estabeleceu a alienação fiduciária para os contratos de financiamento imobiliário, oferecendo maior garantia aos agentes financeiros.

-Lei 10.931 – Patrimônio de Afetação em 2004, que resguarda o direito do consumidor que adquire imóvel na planta.

-Aumento da renda da população brasileira com a inclusão da classe C no mercado de consumo e também no imobiliário.

Essas ações deram maior garantia ao setor e, aliado a uma estabilidade econômica, tivemos um aquecimento no mercado, as construtoras passaram a oferecer opções mais adequadas as necessidades do mercado, os agentes financeiros baixaram os juros e aumentaram o prazo para pagamento, devido a maior garantia e até já foi regulamentada a “portabilidade” nos financiamentos imobiliário que utilizam recursos do FGTS, esse conjunto de ações contribui para aquecer o mercado.

Com o advento da Copa e das Olimpíadas, foram deflagrados programas de infraestrutura nas cidades cedes, como a construção de estádios, vias de acesso, melhoria nos aeroportos, investimentos importantes, necessário e até mesmo  urgentes que estão sendo implantados somente agora.

No caso do Rio de Janeiro, as obras de infraestrutura Viária (BRT), a Refinaria de Itaboraí, o Arco Metropolitano, o Parque Industrial de Itaguaí, o Porto Maravilha, o Plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro que está dinamizando os bairros do subúrbio, as UPP’s. Todos esses projetos tem agregado valor a cidade.

Os eventos estão mexendo com toda a economia, como não temos rede hoteleira suficiente para suportar eventos dessa magnitude, a procura por imóveis para aluguel durante os eventos também cresceu bastante.

Os investimentos no setor imobiliário tiveram mais uma alavancada e com isso, surgiram  problemas como falta de mão de obra qualificada, falta de material de acabamento e, consequentemente atrasos na entrega de algumas obras.

Tudo isso é argumento para a especulação sobre a “Bolha”.

Claro que teremos um desaquecimento na busca de imóveis para aluguel após a Copa e a Olimpíada, principalmente nas áreas mais próximas aos locais dos eventos. Mas o déficit habitacional ainda não estará solucionado e por isso a demanda pela casa própria continuará forte.

A expectativa de “bolha” surgiu quando tivemos um grande crescimento no mercado imobiliário, no Brasil todo, em 2010 e uma natural acomodação ou equilíbrio em 2012. Em 2013 ainda tivemos muitos lançamentos que serão entregues em 2016, por isso estamos esperando um ajuste em 2014.

Por outro lado, se o  mercado especulou em imóveis para aluguel por causa dos eventos, hoje temos outras oportunidades no mercado imobiliário, os imóveis compactos que oferecem a opção de moradia próximo ao local de trabalho, com a compra de um imóvel maior e mais confortável fora do grande centro onde a família  passa o  fim de semana.

E assim teremos estratégias diferentes para cada cidade, deixando o mercado ativo, pois imóvel sempre foi e ainda continua sendo a melhor opção de investimento a longo prazo. Veja o que acontece a cada “Feirão de Imóveis” que a CEF realiza, enormes filas com milhares de pessoas tentando viabilizar o sonho da casa própria.

Essa segmentação manterá o mercado aquecido ainda por muito tempo

Por esses motivos, não acredito em Bolha Imobiliária no mercado brasileiro, se falarmos em ajuste/desaceleração, com situações pontuais, faz sentido.

Casa ou Apartamento ?

A escolha é pessoal e depende de variáveis como espaço, conforto e segurança.

Uma casa oferece a sensação de liberdade e privacidade uma vez que as regras de convivência são estabelecidas pelos moradores enquanto nos edifícios existem regras do condomínio.

Em um condomínio você paga a taxa de condomínio que é o rateio das despesas de manutenção e funcionamento enquanto na casa todas essas despesas e os trabalhos são seus.

Com relação ao espaço e privacidade, os apartamentos sempre serão mais compactos, alguns compensam com opções de lazer e serviços oferecidos pelo condomínio, como os espaços gourmet, academias, piscinas, saunas, TV a Cado, Internet e os serviços per-per-use.

Existe também a opção por condomínios horizontais onde você desfruta da liberdade de uma casa e está dentro de um condomínio com toda uma estrutura de lazer e segurança. 

Para famílias com criança, os condomínios podem ser uma oportunidade de relacionamento e liberdade para elas.  

Com relação a segurança, tanto no condomínio horizontal quanto no edifício a sensação é maior do que em uma casa independente. Embora possa instalar vários sistemas de alarme, segurança e monitoramento.

Mesmo assim no condomínio você sempre terá um vizinho que poderá ajudar na vigilância.  

Também devemos  observar  a relação de preços, em geral uma casa independente terá valor de aquisição mais elevado do que a mesma casa em condomínio.

Pense primeiro em todos os aspecto, visite várias opções e boa sorte.

Obras e Reformas II

Mas se a reforma for bem feita, observando uma tendência mundial de sustentabilidade, esse imóvel poderá gerar um incremento financeiro de até 40% sobre o valor investido. 

Essa tendência já aparece nas pesquisas de intensão de compra, hoje o comprador está dando valor ao “Ecologicamente Correto” como economia de energia e água, projetos que valorizem a luminosidade dos ambientes assim como a circulação de ar, a reutilização da água para regar o jardim, coleta de água da chuva, instalações para energia solar, utilização de materiais modernos nos pisos e revestimentos que oferecem facilidade na limpeza e baixo custo de manutenção, materiais de origem sustentável, pinturas e texturas em tons claros que dão maior amplitude e luminosidade aos ambientes, jardins que oferecem sombras estratégicas sobre o imóvel.

Outra informação importante é que a partir de 18 de abril de 2014 toda reforma em imóveis que altere ou comprometa a segurança da edificação ou seu entorno precisará ser submetida a análise de um profissional especializado, podendo ser construtora, incorporadora, projetista, engenheiro ou arquiteto.

Nos condomínios, após análise do parecer do especialista,  o síndico ou a administradora, poderão autorizar, com reservas ou até  mesmo proibir a reforma.

As normas técnicas que foram determinadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, visam evitar obras clandestinas que coloquem em risco a vida da população.

A nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade.

Ela pode ser adquirida na ABNT-RJ, Av. Treze de maio, 13/ 28º andar, tel. 21.3974.2344-45-00, pelo e-mail: atendimentorj@abnt.org.br, no Rio de Janeiro. Demais estados consulte: www.abnt.org.br/catalago, seu número   é 16.280/2014 e custa R$ 67,00.

Fonte: InfoMoney – Por Juliana A.L.da Silva

Colaborou: Layla FF – Eng Civil 

Obras e Reformas

É muito comum os clientes procurarem um imóvel antigo, mais barato para reformar posteriormente.  Porém nessa prática existem armadilhas que nem sempre são observadas pelo comprador e que podem gerar muita dor de cabeça.

Não precisamos dizer que o consumidor deverá observar se o local do imóvel enche em chuvas fortes. Não precisa esperar a enchente, basta pesquisar na vizinhança e analisar as condições das paredes externas do imóvel que fornecem pistas sobre o problema.

Devemos lembrar que qualquer imóvel com mais de 10 anos tende a ter problemas com as tubulações e parte elétrica.

Deve-se consultar o código de obras da região para saber   se o projeto que se tem em mente é possível de ser realizado naquele local.

A contratação de um engenheiro ou arquiteto é muito importante,  pois só ele poderá fazer um projeto completo dividindo a execução em etapas.

Faça o orçamento de cada etapa na época da execução pois os custos ficam defasados assim como os materiais de acabamento saem de moda ou surgem novidades.

Nesse orçamento deverá haver uma gordurinha para eventuais surpresas na execução do projeto ou até mesmos  melhorias no que foi acordado inicialmente.

Como a mão de obra no Brasil é um problema sério, é importante que o profissional, engenheiro ou arquiteto acompanhe a execução de cada etapa da obra, administrando o fluxo de pagamento dos serviços contratados.

Colaborou: Layla FF - Eng Civil

O Imóvel Ideal

Tem muitas faces e as mais diversas características dependo de quem o procura.

Para uns é uma casa independente grande, com uma vasta área de lazer, para outros, é justamente ao contrário e assim vai.

Nossa recomendação é reunir toda a família e discutir os várias interesses e as opções existentes no mercado.

Todas as opções são válidas e oferecem vantagens e desvantagens. Por isso, sem planejamento é muito difícil encontrar o imóvel que atenda as necessidades e interesses de todos.

Nesse planejamento, recomendamos que relacione todas as características do imóvel pretendido, se uma casa, um apartamento, uma cobertura, em andar alto ou baixo, número de quartos, suítes, vagas de garagem, condomínio com ou sem lazer, sol da manhã  ou da tarde.

Também é importante relacionar o que deseja no entorno no imóvel, qual o tipo de comércio deseja que tenha perto, colégio,  shopping, condução na porta, espaço para lazer (parque, praia).

Em seguida relacione os itens fundamentais e os nem tanto que podem ser negociados.

Pense se pretende um imóvel novo, na planta ou usado, analisando as opções do local pretendido.

Faça um estudo de sua situação financeira atual, e da família, como o valor que pode dar como entrada, a capacidade de pagamento mensal e por quanto tempo pode pagar essa prestação, se pode dar intermediárias semestrais ou anuais e qual o valor. Estude a possibilidade de uso do FGTS. Veja o quanto da renda pessoal ou familiar pode se comprovada, se for o caso.

Pesquise o mercado em jornais e pela Internet para saber se suas pretensões estão dentro da realidade do mercado.

Escolha uma imobiliária de sua confiança e apresente ao corretor suas intensões, fornecendo o maior numero possível de características do imóvel pretendido.

Se seu interesse for por um imóvel usado, na visita faça uma avaliação apurada do imóvel, observando não só o número de cômodos mas também o tamanho, veja se seus móveis cabem naquele espaço. Tome nota dos pontos fortes e fracos, se possível filme para depois poder comparar com outros imóveis visitados. Não se deixe impressionar com a decoração atual, tente imaginar como ficaria seu estilo de decoração.

Faça uma avaliação detalhada das condições de conservação e manutenção do imóvel. Visite-o em horários diferentes inclusive à noite para observar a incidência  do sol,  movimento do transito no local.

Preste especial atenção à vizinhança, se atende suas necessidades de comércio, condução, escola. Verifique se existe algum “point” e que tribo frequenta. Verifique o histórico de criminalidade, sondando com os comerciantes, enchentes.

Avalie junto  com o corretor TODA a documentação do imóvel e do(s) proprietários,  procurando se certificar sobre a legalização e pendências financeiras com IPTU, condomínio, financiamento bancário e etc.

Se for fazer financiamento  bancário, pesquise junto a mais de um banco, comparando TODOS os custos envolvidos pois hoje estão variando muito entre as instituições financeiras.

Se precisar contratar um despachante, escolha um de sua confiança ou muito bem indicado pois economizar nessa hora pode transformar seu sonho em pesadelo.

FGTS – Algumas informações Úteis - 2ª parte

Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):

13-O trabalhador Não poderá utilizar o FGTS para compra de Lote ou Terreno;

14-O trabalhador Não poderá utilizar o FGTS para reformar um imóvel;

15-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de imóvel misto (residencial e comercial), mas será considerado apenas o valor da parte residencial;

16-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de imóvel de madeira ou pré-fabricado, dependendo da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há nenhuma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.

16-O trabalhador Não poderá Alugar imóvel comprado com recursos do FGTS. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será notificado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.

17-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para Liquidar ou Amortizar a dívida de um imóvel mais de uma vez desde que haja um intervalo de dois anos entre cada movimentação. No caso do Consórcio, é preciso estar com as parcelas em dia. Caso esteja inadimplente, o consorciado só poderá usar o FGTS se for para liquidar o saldo devedor.

Consórcios;

19-O trabalhador, consorciado pessoa física, com conta vinculada do FGTS, que tenha adquirido um imóvel residencial urbano, destinado à sua moradia, com recursos da carta de crédito, poderá usar o FGTS para amortizar as parcelas ou liquidar o saldo devedor de um consórcio.

20-Para o imóvel:

-A cota deve estar contemplada e com o bem entregue;

-O uso da carta de crédito deve ter sido para: aquisição de um imóvel residencial novo, usado ou na planta; aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial; ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado.

-O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do consorciado.

-O valor máximo de avaliação do imóvel não pode exceder ao limite de operação do SHF na data de aquisição, que atualmente é de 500 mil reais.

21-O trabalhador consorciado poderá utilizar o FGTS para amortizar as parcelas de um consórcio imobiliário se o consorciado não tiver mais de três parcelas em atraso. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de responsabilidade do consorciado. Em caso de não pagamento dessa diferença, o consorciado será considerado inadimplente.

Consulta do Saldo do FGTS online.

Basta entrar no site da Caixa, opção Você>Serviços Sociais>FGTS. Ao clicar em “Extrato do FGTS”, aparecerá uma tela em que você deverá informar o numero do PIS/PASEP que consta na sua carteira de trabalho e uma senha, que pode ser cadastrada rapidamente na hora. Depois, basta informar o código de confirmação. Você verá então uma tela com todas as informações referentes ao seu fundo de garantia.

Você poderá então visualizar seu extrato, para verificar o saldo contido no fundo e também os depósitos do empregador. Dessa forma, é possível, por exemplo, verificar se o empregador não está faltando com os pagamentos, o que costuma ser motivo de inúmeras ações trabalhistas.

Você também pode optar por receber o extrato do seu FGTS por e-mail ou ainda atualizar seu cadastro para você recebe-lo em casa, regularmente.

O ambiente do site da Caixa onde se pode ver as informações sobre o FGTS é o mesmo onde o trabalhador pode verificar informações acerca de um eventual seguro-desemprego que deva receber. Qualquer trabalhador com carteira assinada pode ter acesso a esse ambiente online, mesmo que não seja cliente Caixa. Basta cadastrar a senha.

Nova regra do FGTS só vale para nova compra de imóvel.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o valor máximo dos imóveis prontos ou na planta que podem ser financiados com os recursos do FGTS. O limite passou de 500 mil reais para 750 mil reais no Rio de Janeiro, no Distrito Federal, em São Paulo e em Minas Gerais, e para 650 mil reais nas demais cidades. A medida entrou em vigor em 1º de outubro de 2013.

O CMN estabelece ainda que o valor do financiamento não seja superior a 80% do valor de avaliação do imóvel. A exceção fica por conta dos financiamentos que prevejam a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), quando esse percentual pode chegar a 90% do valor de avaliação do imóvel.

Dentro do chamado Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o FGTS pode ser usado para dar entrada em um imóvel residencial pronto ou na planta ou paga-lo à vista. Mas também pode ser usado em financiamentos e consórcios já iniciados, para amortizar prestações ou liquidá-los.

O aumento do limite de preço do imóvel que pode ser financiado com o FGTS só será válido para os novos contratos de compra e venda,  assinados a partir do dia 1º de outubro de 2013. Assim quem já estava financiando um imóvel de preço superior a 500 mil reais e que se enquadre nas novas regras não poderá usar o FGTS para amortizar prestações, devendo respeitar a regra antiga.

Os valores depositados no FGTS possuem uma rentabilidade de 3% ao ano mais Taxa Referencia (TR).

Com uma rentabilidade tão baixa, o FGTS perde até para a inflação. 

É menos que a mais tradicional e conservadora das aplicações financeiras do Brasil, a Caderneta de Poupança, que  recentemente voltou a render 0,50% ao mês mais TR, totalizando  pelo menos, 6,17% ao ano.
Fonte: exame.com