LUCRO IMOBILIIÁRIO II

É possível minimizar o gasto com o Lucro Imobiliário, Imposto de Renda Sobre o Ganho de Capital com a venda de um imóvel ?

Nem tudo está perdido, em algumas situações (específicas) é possível reduzir a alíquota ou até mesmo ficar isento.

Vale lembrar que o valor de compra de um imóvel não poderá  ser alterado, de acordo com as regras da Receita Federal.

Mas, é possível aumentar o valor do bem lançando, no Imposto de Renda,  os gastos com reformas e melhorias, devidamente documentados e comprovados, não significa que irá corrigir para valores de mercado mas, aumentando o valor lançado, diminui o ganho de capital em uma futura venda.

Todos os imóveis adquiridos antes de 1969 estão isentos do pagamento do tributo.

Já os imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 pagarão o imposto de forma progressiva, com redução da alíquota para os imóveis adquiridos em 1969, até a alíquota 5% para os imóveis adquiridos em 1988.

Desapropriação de terras para reforma agrária: a indenização recebida para esse fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerado receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita Federal.

Venda de um único bem até R$ 400.000,00 fica isento do imposto desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. Essa isenção  vale para imóveis de posse individual, em condomínio ou comunhão, em área rural ou urbana. O limite de R$ 400.000,00 Não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse  em comunhão  com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

Compra de outro imóvel em até 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho de capital na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for adquirido, com o mesmo valor ou superior, no prazo de 180 dias, a partir da  celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O Benefício é válido a cada 5 anos.

Mas é importante lembrar que a Receita Federal disponibiliza um aplicativo, que poderá ser baixado no Site da Receita que calcula tudo para você e até emite a guia de pagamento. O nome é “GCAP2014 – Ganho de Capital”.

Para baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital: GCAP2014,entre no site: www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2014/GCapital/ProgramaGCMultiplataforma2014.htm

Fonte: IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

           Internet;Mercado Imobiliário,Consultor tributário Richard Domingos

                                                         Confirp Consultoria Contábil

Mercado Imobiliário Hoje - (novembro 2014)

É sabido por todo o mercado que após as eleições, todas as amarras econômicas  com relação a inflação serão soltas. E a economia terá que conviver com situações de aumento de preços e inflação  e até mesmo alguma recessão devido aos ajustes nos descaminhos  da gestão financeira  do governo.

E o mercado imobiliário não ficará imune a esses percalços. Desde o meio desse ano várias construtoras estão adotando uma política de descontos com o objetivo de desovar os eventuais estoques de imóveis na planta. E isso está sendo muito bom para os compradores que estão conseguindo ajustar seus orçamentos às propostas dos incorporadores.

Agora é bom o comprador ficar atento pois até o presente momento, não estamos  vendo, no mercado  sinais de recessão, bolha ou seja lá o nome que quiser chamar esse ajuste. Hoje ele é apenas ajuste.

 E, como teremos aumentos de preços pela frente, com certeza as construtoras terão a necessidade de repassá-los e a atual oportunidade vai acabar.

Por isso, é nossa recomendação  aproveitar  o momento, levantar as opções de imóveis disponíveis, analisar cuidadosamente seu orçamento e tentar encaixa-lo em algum negócio imobiliário disponível no mercado hoje pois, é certo que com qualquer solavanco que venha pela frente, a melhor opção de investimento a longo prazo, ainda será o mercado imobiliário.

Outro fato importante a ressaltar é que dentre as ofertas disponíveis, as melhores sairão na  frente, não perca muito tempo estudando que poderá ser tarde para fazer um bom negócio.

Financiamento Imobiliário I

Qual a melhor opção de financiamento ?

1-Sistema de Consórcio:

De longe é o mais barato porque não cobra juros. É cobrada uma taxa de administração sobre o valor total que é dividida por todas as parcelas do plano e paga mensalmente. Devido as suas características, é recomendado para quem não esta com urgência na aquisição do bem.

2-Financiamento Bancário:

Em caso de imóvel na planta, as incorporadoras cobram em torno de 30%  do  valor  total até o fim da obra e o saldo fica por conta de financiamento bancário. Algumas incorporadoras também financiam o saldo mas em geral, os juro são maiores do que qualquer instituição financeira.

Nesse caso é importante informar que em qualquer financiamento de imóvel durante a obra, antes que esteja pronto, não poderá ser cobrado juros, apenas a atualização monetária dos valores, em geral utiliza-se a variação do INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Após a entrega do imóvel, os juros poderão ser cobrados junto com a atualização monetária, normalmente, nesse período utiliza-se a variação  do IGP-M (Índice geral de preços do mercado) mais juros de mercado.

Por isso torna-se importante quitar o maior valor possível do imóvel antes da entrega pois além de não pagar juros, diminui o montante a ser financiado e ainda existe a possibilidade de negociar um desconto com o incorporador.

Como funciona; O incorporador possui uma previsão de recebimento conforme a tabela de preços que utiliza, em geral arrrecada 30% do valor do imóvel até a o fim da obra. Quando o cliente oferece uma antecipação de pagamento acima dessa expectativa, afeta o fluxo de caixa do empreendimento e alguns incorporadores remuneram esse recebimento conforme as suas expectativas financeiras.

Por isso recomenda-se que seja feita uma poupança antes de ir negociar o imóvel, estude a possiblidade de utilização do FGTS, avalie muito bem sua capacidade de pagamento mensal, semestral e anual, assim seu poder de negociação aumentará muito e as chances de fazer um melhor negócio é certa.

Financiamento Imobiliário

Após todas as negociações com o incorporador chega a hora de negociar o saldo com a instituição financeira.

De posse do valor e sua capacidade de pagamento mensal, semestral e anual, veja junto as instituições financeiras qual o melhor plano de pagamento, optando entre pagar menos juros no total, com parcelas maiores no início ou um pouco mais de juros porém de uma forma mais confortável por mês. Esse tipo de estudo é válido por tratar-se de financiamento de longo prazo.

Lembre-se de que quanto mais  tempo levar para pagar, mais juros irão incidir na compra, o mesmo raciocínio se aplica a atualização  monetária  do saldo devedor, também cresce com o aumento do prazo.

Basicamente são dois os sistemas de financiamento imobiliário no mercado hoje. A Tabela Price (sistema francês) e o SAC (Sistema de Amortização Constante).

No SAC paga-se menos juros com parcelas iniciais maiores e decrescentes. Na Tabela Price, paga-se mais juros com parcelas menores e constantes.

Em qualquer financiamento paga-se parte do capital (amortização da dívida), parte de juros e atualização monetária do saldo devedor.

Na Tabela Price, você paga a parte do capital (amortização) e  parte  dos juros o tempo todo ou seja, o total é dividido pelo numero de parcelas.

Enquanto que no SAC, você tem parcelas maiores no início, com amortizações maiores e quanto mais amortizada a dívida, menos se paga no final.

Esse sistema tem sido o preferido pelas instituições financeiras e pelos consumidores. Para as instituições financeiras, melhora o retorno do capital e para os  consumidores, se as parcelas iniciais couberem no orçamento, vai pagar menos no total (cerca de 10% do valor).

É importante pesquisar pois as instituições até mesmo estimulam financiamento  pelo sistema SAC, oferecendo condições diferenciadas para cada sistema. Veja qual a melhor opção para seu caso.  

O financiamento imobiliário é uma operação de longo prazo, por isso é  importante dedicar bastante atenção e carinho estudando todas as hipóteses. Veja as opções no “seu banco” e  também no banco concorrente, qual instituição oferece o melhor negócio.

Dicas para a compra de um imóvel na planta

A compra de um imóvel na planta pode ser uma opção para quem dispõe do tempo de espera até ficar pronto, se beneficiando de um preço diferenciado e condições de pagamento mais facilitadas.

Mas deve ser cerada de todos os cuidados necessários para o bom andamento do negócio.

Dentre esse cuidados poderemos citar;

1-Obtenha informações seguras sobre a saúde financeira da Construtora e da Incorporadora, que podem ser empresas diferentes, pesquise os empreendimentos já realizados, pergunte aos moradores se houve algum problema com a conclusão das obras, se foi entregue dentro do prazo, se a obra foi concluída conforme o prometido, sobre a qualidade da obra. Pesquise sobre ambas em sites especializados e de defesa do consumidor como o Procon e outras informações que conseguir obter. Avalie o resultado da pesquisa e decida se vale a pena adquirir o empreendimento.

2-Saiba exatamente quanto pode pagar e estude detalhadamente o financiamento, as parcelas mensais, semestrais se houver e a parcela  no final da obra, se estão dentro de seu orçamento. Cuide para que as parcelas não excedam 30% de sua renda. Saiba que o saldo devedor será corrigido pela inflação e que poderá elevar um pouco. Pré-aprove seu crédito junto ao banco para a parte do saldo após a entrega do imóvel, estude o valor das prestações e o prazo de pagamento.

3-Guarde todos os folhetos de propaganda que foram apresentados na hora da venda.

4-Peça para o corretor mostrar e explicar a documentação do imóvel, verifique o Registro da Incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) assim como o Memorial de Incorporação, confira a metragem da unidade negociada com a constante no contrato, também sobre as vagas de garagem, as parcelas e a forma de reajuste negociada com o que esta estipulado no contrato de compra e venda com a construtora.

5-Não vincule nenhum compromisso pessoal/familiar com a entrega do imóvel como por  exemplo, casamento, planos de mudança, etc. Poderá haver atraso na entrega e você ficará descoberto.

6-Não tenha pressa na compra de um bem tão importante na sua vida, seja cauteloso, não resista em pedir ajuda, em todos os sentido.

LUCRO IMOBILIÁRIO

O lucro Imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel.

Essa diferença positiva é considerada ganho de capital, tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15%, de forma definitiva, ou seja, não integra a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

O valor de alienação é o valor contratado na venda ou na cessão de direitos, no caso de permuta, o valor da torna, se houver.

Na operações não expressas em dinheiro, é o valor de mercado do bem. Na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio  é o valor efetivamente recebido.                                                                                                

Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão “causa mortis”, doação, adiantamento de legítima, atribuição da dissolução conjugal ou de união estável, etc.

O custo de aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajustes anual.

Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o custo de aquisição é o valor de mercado avaliado e informado na declaração de ajuste anual do exercício 1992, ano calendário 1991, atualizado até 1º de janeiro de 1996.

Para os imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição corresponde ao valor da aquisição de acordo com a “Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos” anexa à IN SRF 84/2001 e para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor de aquisição  sem qualquer atualização monetária.

Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição do prédio, como condição  para a alienação do imóvel, as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; ao juros  e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com a documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

O ganho de capital constitui  a base para a tributação do imposto de renda, podendo ser ajustado pelas reduções admitidas pela legislação vigente.

Está isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:

-Qualquer imóvel adquirido até 1969;

-Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;

-Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00.

-Imóvel residencial, por pessoa física residente no país, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou da parcela do valor do imóvel vendido até 30 dias após a expiração do prazo e multa , de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

-O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada 5 anos.

Mas é importante informar que você poderá  baixar no site da Receita Federal um programa chamado “GCAP2014 – Ganho de Capital” ao qual você fornecerá todos os dados do negócio e o programa calculará o imposto devido e emitirá a guia para pagamento.

Fonte: IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

Bibliografia:  Lei 11.196/2005;IN nº 599/2005;Dec nº3.000 de 26/03/1999;IN SRF 84/2001;Lei nº77133/88;Lei nº898195;MP nº252 de 15/06/05;Lei nº11196/05 e Ato Declaratório do Presidente da Mesa do Congresso Nacional nº38/05.

Para baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital: GCAP2014,entre no site: www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2014/GCapital/ProgramaGCMultiplataforma2014.htm

Colaborou: Affonso P.L.J. OAB 35.892

Bolha Imobiliária Brasileira

Acompanhamos o estouro de Bolhas Imobiliárias nos Estados Unidos, Japão e, com o aquecimento do mercado no Brasil, tem muita gente pregando que aqui também teremos uma bolha, encontramos até economista de renome internacional fazendo essa aposta.

Mas alguns não sabem outros se esqueceram de aspectos muito importantes da economia no Brasil, para esse tipo de análise. Senão vejamos;

Vamos lembrar que o “sonho da casa própria” faz parte da cultura nacional. Viemos de um cenário com grandes problemas na economia, inflação alta, sistema tributário caótica que dificulta ações de crescimento, grandes equívocos nas políticas de incentivo e de exportação, tornou nosso sistema financeiro muito mais robusto e aperfeiçoado do que modelos de países do primeiro mundo.

Os Financiamentos Imobiliários no Brasil são aprovados com um comprometimento de até 30% da renda do mutuário, o que nos leva a ter um baixíssimo índice de inadimplência.

Nossa demanda por moradia é muito elevada e o mercado imobiliário vem se estruturando já a algum tempo como podemos constatar com os seguintes acontecimentos;

-Plano Real que estabilizou a economia e domou a inflação.

-Lei 9.514 em 1997 que estabeleceu a alienação fiduciária para os contratos de financiamento imobiliário, oferecendo maior garantia aos agentes financeiros.

-Lei 10.931 – Patrimônio de Afetação em 2004, que resguarda o direito do consumidor que adquire imóvel na planta.

-Aumento da renda da população brasileira com a inclusão da classe C no mercado de consumo e também no imobiliário.

Essas ações deram maior garantia ao setor e, aliado a uma estabilidade econômica, tivemos um aquecimento no mercado, as construtoras passaram a oferecer opções mais adequadas as necessidades do mercado, os agentes financeiros baixaram os juros e aumentaram o prazo para pagamento, devido a maior garantia e até já foi regulamentada a “portabilidade” nos financiamentos imobiliário que utilizam recursos do FGTS, esse conjunto de ações contribui para aquecer o mercado.

Com o advento da Copa e das Olimpíadas, foram deflagrados programas de infraestrutura nas cidades cedes, como a construção de estádios, vias de acesso, melhoria nos aeroportos, investimentos importantes, necessário e até mesmo  urgentes que estão sendo implantados somente agora.

No caso do Rio de Janeiro, as obras de infraestrutura Viária (BRT), a Refinaria de Itaboraí, o Arco Metropolitano, o Parque Industrial de Itaguaí, o Porto Maravilha, o Plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro que está dinamizando os bairros do subúrbio, as UPP’s. Todos esses projetos tem agregado valor a cidade.

Os eventos estão mexendo com toda a economia, como não temos rede hoteleira suficiente para suportar eventos dessa magnitude, a procura por imóveis para aluguel durante os eventos também cresceu bastante.

Os investimentos no setor imobiliário tiveram mais uma alavancada e com isso, surgiram  problemas como falta de mão de obra qualificada, falta de material de acabamento e, consequentemente atrasos na entrega de algumas obras.

Tudo isso é argumento para a especulação sobre a “Bolha”.

Claro que teremos um desaquecimento na busca de imóveis para aluguel após a Copa e a Olimpíada, principalmente nas áreas mais próximas aos locais dos eventos. Mas o déficit habitacional ainda não estará solucionado e por isso a demanda pela casa própria continuará forte.

A expectativa de “bolha” surgiu quando tivemos um grande crescimento no mercado imobiliário, no Brasil todo, em 2010 e uma natural acomodação ou equilíbrio em 2012. Em 2013 ainda tivemos muitos lançamentos que serão entregues em 2016, por isso estamos esperando um ajuste em 2014.

Por outro lado, se o  mercado especulou em imóveis para aluguel por causa dos eventos, hoje temos outras oportunidades no mercado imobiliário, os imóveis compactos que oferecem a opção de moradia próximo ao local de trabalho, com a compra de um imóvel maior e mais confortável fora do grande centro onde a família  passa o  fim de semana.

E assim teremos estratégias diferentes para cada cidade, deixando o mercado ativo, pois imóvel sempre foi e ainda continua sendo a melhor opção de investimento a longo prazo. Veja o que acontece a cada “Feirão de Imóveis” que a CEF realiza, enormes filas com milhares de pessoas tentando viabilizar o sonho da casa própria.

Essa segmentação manterá o mercado aquecido ainda por muito tempo

Por esses motivos, não acredito em Bolha Imobiliária no mercado brasileiro, se falarmos em ajuste/desaceleração, com situações pontuais, faz sentido.

Casa ou Apartamento ?

A escolha é pessoal e depende de variáveis como espaço, conforto e segurança.

Uma casa oferece a sensação de liberdade e privacidade uma vez que as regras de convivência são estabelecidas pelos moradores enquanto nos edifícios existem regras do condomínio.

Em um condomínio você paga a taxa de condomínio que é o rateio das despesas de manutenção e funcionamento enquanto na casa todas essas despesas e os trabalhos são seus.

Com relação ao espaço e privacidade, os apartamentos sempre serão mais compactos, alguns compensam com opções de lazer e serviços oferecidos pelo condomínio, como os espaços gourmet, academias, piscinas, saunas, TV a Cado, Internet e os serviços per-per-use.

Existe também a opção por condomínios horizontais onde você desfruta da liberdade de uma casa e está dentro de um condomínio com toda uma estrutura de lazer e segurança. 

Para famílias com criança, os condomínios podem ser uma oportunidade de relacionamento e liberdade para elas.  

Com relação a segurança, tanto no condomínio horizontal quanto no edifício a sensação é maior do que em uma casa independente. Embora possa instalar vários sistemas de alarme, segurança e monitoramento.

Mesmo assim no condomínio você sempre terá um vizinho que poderá ajudar na vigilância.  

Também devemos  observar  a relação de preços, em geral uma casa independente terá valor de aquisição mais elevado do que a mesma casa em condomínio.

Pense primeiro em todos os aspecto, visite várias opções e boa sorte.

Obras e Reformas II

Mas se a reforma for bem feita, observando uma tendência mundial de sustentabilidade, esse imóvel poderá gerar um incremento financeiro de até 40% sobre o valor investido. 

Essa tendência já aparece nas pesquisas de intensão de compra, hoje o comprador está dando valor ao “Ecologicamente Correto” como economia de energia e água, projetos que valorizem a luminosidade dos ambientes assim como a circulação de ar, a reutilização da água para regar o jardim, coleta de água da chuva, instalações para energia solar, utilização de materiais modernos nos pisos e revestimentos que oferecem facilidade na limpeza e baixo custo de manutenção, materiais de origem sustentável, pinturas e texturas em tons claros que dão maior amplitude e luminosidade aos ambientes, jardins que oferecem sombras estratégicas sobre o imóvel.

Outra informação importante é que a partir de 18 de abril de 2014 toda reforma em imóveis que altere ou comprometa a segurança da edificação ou seu entorno precisará ser submetida a análise de um profissional especializado, podendo ser construtora, incorporadora, projetista, engenheiro ou arquiteto.

Nos condomínios, após análise do parecer do especialista,  o síndico ou a administradora, poderão autorizar, com reservas ou até  mesmo proibir a reforma.

As normas técnicas que foram determinadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, visam evitar obras clandestinas que coloquem em risco a vida da população.

A nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade.

Ela pode ser adquirida na ABNT-RJ, Av. Treze de maio, 13/ 28º andar, tel. 21.3974.2344-45-00, pelo e-mail: atendimentorj@abnt.org.br, no Rio de Janeiro. Demais estados consulte: www.abnt.org.br/catalago, seu número   é 16.280/2014 e custa R$ 67,00.

Fonte: InfoMoney – Por Juliana A.L.da Silva

Colaborou: Layla FF – Eng Civil 

Obras e Reformas

É muito comum os clientes procurarem um imóvel antigo, mais barato para reformar posteriormente.  Porém nessa prática existem armadilhas que nem sempre são observadas pelo comprador e que podem gerar muita dor de cabeça.

Não precisamos dizer que o consumidor deverá observar se o local do imóvel enche em chuvas fortes. Não precisa esperar a enchente, basta pesquisar na vizinhança e analisar as condições das paredes externas do imóvel que fornecem pistas sobre o problema.

Devemos lembrar que qualquer imóvel com mais de 10 anos tende a ter problemas com as tubulações e parte elétrica.

Deve-se consultar o código de obras da região para saber   se o projeto que se tem em mente é possível de ser realizado naquele local.

A contratação de um engenheiro ou arquiteto é muito importante,  pois só ele poderá fazer um projeto completo dividindo a execução em etapas.

Faça o orçamento de cada etapa na época da execução pois os custos ficam defasados assim como os materiais de acabamento saem de moda ou surgem novidades.

Nesse orçamento deverá haver uma gordurinha para eventuais surpresas na execução do projeto ou até mesmos  melhorias no que foi acordado inicialmente.

Como a mão de obra no Brasil é um problema sério, é importante que o profissional, engenheiro ou arquiteto acompanhe a execução de cada etapa da obra, administrando o fluxo de pagamento dos serviços contratados.

Colaborou: Layla FF - Eng Civil

O Imóvel Ideal

Tem muitas faces e as mais diversas características dependo de quem o procura.

Para uns é uma casa independente grande, com uma vasta área de lazer, para outros, é justamente ao contrário e assim vai.

Nossa recomendação é reunir toda a família e discutir os várias interesses e as opções existentes no mercado.

Todas as opções são válidas e oferecem vantagens e desvantagens. Por isso, sem planejamento é muito difícil encontrar o imóvel que atenda as necessidades e interesses de todos.

Nesse planejamento, recomendamos que relacione todas as características do imóvel pretendido, se uma casa, um apartamento, uma cobertura, em andar alto ou baixo, número de quartos, suítes, vagas de garagem, condomínio com ou sem lazer, sol da manhã  ou da tarde.

Também é importante relacionar o que deseja no entorno no imóvel, qual o tipo de comércio deseja que tenha perto, colégio,  shopping, condução na porta, espaço para lazer (parque, praia).

Em seguida relacione os itens fundamentais e os nem tanto que podem ser negociados.

Pense se pretende um imóvel novo, na planta ou usado, analisando as opções do local pretendido.

Faça um estudo de sua situação financeira atual, e da família, como o valor que pode dar como entrada, a capacidade de pagamento mensal e por quanto tempo pode pagar essa prestação, se pode dar intermediárias semestrais ou anuais e qual o valor. Estude a possibilidade de uso do FGTS. Veja o quanto da renda pessoal ou familiar pode se comprovada, se for o caso.

Pesquise o mercado em jornais e pela Internet para saber se suas pretensões estão dentro da realidade do mercado.

Escolha uma imobiliária de sua confiança e apresente ao corretor suas intensões, fornecendo o maior numero possível de características do imóvel pretendido.

Se seu interesse for por um imóvel usado, na visita faça uma avaliação apurada do imóvel, observando não só o número de cômodos mas também o tamanho, veja se seus móveis cabem naquele espaço. Tome nota dos pontos fortes e fracos, se possível filme para depois poder comparar com outros imóveis visitados. Não se deixe impressionar com a decoração atual, tente imaginar como ficaria seu estilo de decoração.

Faça uma avaliação detalhada das condições de conservação e manutenção do imóvel. Visite-o em horários diferentes inclusive à noite para observar a incidência  do sol,  movimento do transito no local.

Preste especial atenção à vizinhança, se atende suas necessidades de comércio, condução, escola. Verifique se existe algum “point” e que tribo frequenta. Verifique o histórico de criminalidade, sondando com os comerciantes, enchentes.

Avalie junto  com o corretor TODA a documentação do imóvel e do(s) proprietários,  procurando se certificar sobre a legalização e pendências financeiras com IPTU, condomínio, financiamento bancário e etc.

Se for fazer financiamento  bancário, pesquise junto a mais de um banco, comparando TODOS os custos envolvidos pois hoje estão variando muito entre as instituições financeiras.

Se precisar contratar um despachante, escolha um de sua confiança ou muito bem indicado pois economizar nessa hora pode transformar seu sonho em pesadelo.

FGTS – Algumas informações Úteis - 2ª parte

Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):

13-O trabalhador Não poderá utilizar o FGTS para compra de Lote ou Terreno;

14-O trabalhador Não poderá utilizar o FGTS para reformar um imóvel;

15-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de imóvel misto (residencial e comercial), mas será considerado apenas o valor da parte residencial;

16-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de imóvel de madeira ou pré-fabricado, dependendo da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há nenhuma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.

16-O trabalhador Não poderá Alugar imóvel comprado com recursos do FGTS. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será notificado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.

17-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para Liquidar ou Amortizar a dívida de um imóvel mais de uma vez desde que haja um intervalo de dois anos entre cada movimentação. No caso do Consórcio, é preciso estar com as parcelas em dia. Caso esteja inadimplente, o consorciado só poderá usar o FGTS se for para liquidar o saldo devedor.

Consórcios;

19-O trabalhador, consorciado pessoa física, com conta vinculada do FGTS, que tenha adquirido um imóvel residencial urbano, destinado à sua moradia, com recursos da carta de crédito, poderá usar o FGTS para amortizar as parcelas ou liquidar o saldo devedor de um consórcio.

20-Para o imóvel:

-A cota deve estar contemplada e com o bem entregue;

-O uso da carta de crédito deve ter sido para: aquisição de um imóvel residencial novo, usado ou na planta; aquisição de um terreno com construção de imóvel residencial; ou construção de imóvel residencial em terreno próprio urbanizado.

-O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente em nome do consorciado.

-O valor máximo de avaliação do imóvel não pode exceder ao limite de operação do SHF na data de aquisição, que atualmente é de 500 mil reais.

21-O trabalhador consorciado poderá utilizar o FGTS para amortizar as parcelas de um consórcio imobiliário se o consorciado não tiver mais de três parcelas em atraso. A utilização do FGTS neste caso está limitada a 80% do valor de cada parcela, inclusive daquelas em atraso, se for o caso, em até doze prestações mensais. O percentual restante é de responsabilidade do consorciado. Em caso de não pagamento dessa diferença, o consorciado será considerado inadimplente.

Consulta do Saldo do FGTS online.

Basta entrar no site da Caixa, opção Você>Serviços Sociais>FGTS. Ao clicar em “Extrato do FGTS”, aparecerá uma tela em que você deverá informar o numero do PIS/PASEP que consta na sua carteira de trabalho e uma senha, que pode ser cadastrada rapidamente na hora. Depois, basta informar o código de confirmação. Você verá então uma tela com todas as informações referentes ao seu fundo de garantia.

Você poderá então visualizar seu extrato, para verificar o saldo contido no fundo e também os depósitos do empregador. Dessa forma, é possível, por exemplo, verificar se o empregador não está faltando com os pagamentos, o que costuma ser motivo de inúmeras ações trabalhistas.

Você também pode optar por receber o extrato do seu FGTS por e-mail ou ainda atualizar seu cadastro para você recebe-lo em casa, regularmente.

O ambiente do site da Caixa onde se pode ver as informações sobre o FGTS é o mesmo onde o trabalhador pode verificar informações acerca de um eventual seguro-desemprego que deva receber. Qualquer trabalhador com carteira assinada pode ter acesso a esse ambiente online, mesmo que não seja cliente Caixa. Basta cadastrar a senha.

Nova regra do FGTS só vale para nova compra de imóvel.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o valor máximo dos imóveis prontos ou na planta que podem ser financiados com os recursos do FGTS. O limite passou de 500 mil reais para 750 mil reais no Rio de Janeiro, no Distrito Federal, em São Paulo e em Minas Gerais, e para 650 mil reais nas demais cidades. A medida entrou em vigor em 1º de outubro de 2013.

O CMN estabelece ainda que o valor do financiamento não seja superior a 80% do valor de avaliação do imóvel. A exceção fica por conta dos financiamentos que prevejam a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), quando esse percentual pode chegar a 90% do valor de avaliação do imóvel.

Dentro do chamado Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o FGTS pode ser usado para dar entrada em um imóvel residencial pronto ou na planta ou paga-lo à vista. Mas também pode ser usado em financiamentos e consórcios já iniciados, para amortizar prestações ou liquidá-los.

O aumento do limite de preço do imóvel que pode ser financiado com o FGTS só será válido para os novos contratos de compra e venda,  assinados a partir do dia 1º de outubro de 2013. Assim quem já estava financiando um imóvel de preço superior a 500 mil reais e que se enquadre nas novas regras não poderá usar o FGTS para amortizar prestações, devendo respeitar a regra antiga.

Os valores depositados no FGTS possuem uma rentabilidade de 3% ao ano mais Taxa Referencia (TR).

Com uma rentabilidade tão baixa, o FGTS perde até para a inflação. 

É menos que a mais tradicional e conservadora das aplicações financeiras do Brasil, a Caderneta de Poupança, que  recentemente voltou a render 0,50% ao mês mais TR, totalizando  pelo menos, 6,17% ao ano.
Fonte: exame.com

FGTS - INFORMAÇÕES ÚTEIS

Tentando esclarecer dúvidas comuns entre clientes e corretores de imóveis, primeira parte.

FGTS – Algumas informações Úteis

O que é  ? É um fundo que o trabalhador tem direito e poderá ser utilizado em situações especiais.

Histórico: Foi criado na década de 1960 como uma reserva de emergência para os trabalhadores demitidos sem justa causa.

Como funciona: No início de cada mês, os empregadores depositam, em contas específicas abertas na CEF, o valor correspondente a 8% do salário de cada empregado. Embora esse dinheiro pertença ao trabalhador, somente poderá ser resgatado em situações especiais, justamente por se tratar de uma espécie de seguro.

Quem tem direito: Todo trabalhador com carteira assinada, os trabalhadores rurais, os temporários, os avulsos e os atletas profissionais.

Situações em que é possível o resgate:

-Demissão sem justa causa,

-Na compra de imóvel residencial próprio, como entrada, liquidação ou amortização de financiamento imobiliário, à vista ou como amortização de consórcio imobiliário, desde que o trabalhador e o imóvel atendam as regras do fundo,

-Término do contrato por tempo determinado,

-Término do contrato por culpa recíproca ou força maior, segundo determinação de um Juiz,

-Suspensão do trabalho avulso por período igual ou superior a 90 dias,

-Na rescisão de contrato por extinção da empresa empregadora; término de parte de suas atividades; fechamento de qualquer de seus estabelecimentos, filiais ou agencias;

-Falecimento do empregador individual ou decretação de nulidade do contrato de trabalho;

-Aposentadoria;

-A partir do momento em que o trabalhador completa 70 anos;

-Falecimento do trabalhador (pelos dependentes);

-Trabalhador ou um dos dependentes portador do vírus HIV, câncer ou doença em estágio terminal.

-Necessidade pessoal, urgente e grave, decorrente de desastre natural causado por chuvas ou inundações que tenham atingido a área de residência do trabalhador, quando a situação de emergência ou estado de calamidade pública, forem  assim reconhecidos, por meio de Portaria do Governo Federal (até o valor de R$ 5.400,);

-Quando a conta do FGTS permanecer sem depósito (inativa) por três anos ininterruptos, desde que o afastamento tenha ocorrido até 13 de junho de 1990;

-Quando a pessoa permanecer fora do regime do FGTS por três anos ininterruptos, desde que o afastamento tenha ocorrido a partir de 14 de junho de 1990 (nesse caso o saque por der feito apenas no mês de aniversário da conta, mas o direito já vale a partir do momento em que o afastamento completa três anos);

Como pode sacar o FGTS:

Basicamente nas seguintes condições;

-Na aquisição de imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento; amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquidação do  saldo devedor de consórcios imobiliários.

Para o trabalhador;

–Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;

-Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do pais;

-E não per a propriedade, usufruto, cessão ou mesmo tiver assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam  parte da mesma região metropolitana.

Para o imóvel;

-Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que utiliza o FGTS;

-Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;

-Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor até 500 mil reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);

-Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS;

OBS: Nunca dê sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter em mãos a matrícula ou certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS;

3-Poderá ser utilizado até o total da conta do FGTS, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel;

4-Todo e Qualquer Banco Comercial ou Companhias Hipotecárias habilitadas podem pode liberar o FGTS para compra de imóveis. Por esse motivo, o comprador pode pesquisar as taxas de Juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional;

5-Pode utilizar o FGTS para compra da nova moradia, o trabalhador que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade em função de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial, independentemente da fração ideal pertencente a ele e da responsabilidade pelo pagamento da prestação do financiamento para aquisição do imóvel, se houver;

6-O trabalhador que teve o imóvel destruído por calamidade ou incêndio pode utilizar os recursos do FGTS para compra de outro imóvel desse que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência do sinistro e atestem que o imóvel se tornou definitivamente inabitável;

7-O trabalhador que é o nu-proprietário (aquele que é dono mas não pode gozar do bem devido à chamada incidência de ônus de direito real –usufruto-) pode utilizar o FGTS para comprar outro imóvel desde que fique comprovado que a nua  propriedade foi recebida por doação ou herança;

8-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para comprar imóvel com outra pessoa, independentemente do grau de parentesco, desde que o imóvel se destine à residência de todos eles e que atendam a todos os requisitos do FGTS. A regra vale, por exemplo, para companheiros (as) homossexuais, irmãos, mãe, e filho ou mesmo pessoas que não sejam parentes ou casais;

9-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para comprar uma fração de um imóvel pertencente a outra pessoa, desde que o comprador comprove que vai residir nele, além de cumprir os demais requisitos do fundo;

10-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para a compra de imóvel mesmo sendo proprietário de fração ideal em imóvel residencial(quitado ou financiado, concluído ou em construção), desde que a fração ideal seja igual ou inferior a 40% do total do imóvel;

11-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de fração de imóvel residencial do qual a possui uma fração, desde que o comprador figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como coproprietário. Neste caso a fração ideal poderá passar de 40%. O imóvel poderá estar quitado ou não.

12-O trabalhador poderá utilizar o FGTS para compra de um imóvel, dentro das regras do fundo, mesmo sendo proprietário de um lote ou terreno, desde que comprovada a inexistência  de edificação  no terreno em questão por meio da apresentação do carne do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.

Fonte: exame.com

Imóveis Compactos

Por vários motivos podemos afirmar que os imóveis compactos vieram para ficar, por um lado os custos dos terrenos e das construções estão cada vez mais elevados, devido ate mesmo a raridade dos terrenos vazios, que obriga os incorporadores a adquirir um imóvel pronto, derrubar para construir um edifício.

Com a utilização de uma fração ideal menor, é possível aumentar o numero de unidades, ratear os custos e diminui o preço, viabilizando a oferta de imóveis nos polos de empregos, em áreas próximas a rodoviárias, escolas, comércio em geral e locais atendidos pelo transporte coletivo.

Os apartamentos entre 45 e 60 m² caíram no gosto dos jovens, recém-casados e idosos. Eles atendem as necessidades, são de mais fácil manutenção e tem preço mais acessível.

Essa redução começou a ocorrer no mercado de São Paulo na década passada devido aos problemas de mobilidade na cidade, com grande demanda por imóveis pequenos localizados nos arredores de centros comerciais.

Houve uma concentração de lançamentos de um dormitório em regiões caras,  com maior renda per capta.

Confirmando essa tendência, uma empresa norte-americana LifeEdited irá construir em São Paulo  seu primeiro projeto  de microapartamentos multifuncionais no país. O prédio terá 18 andares com 86 apartamentos com 23 m².

A LifeEdited é conhecida na Europa e nos Estados Unidos por criar imóveis com espaços pequenos, porém flexíveis que permitem que o morador adapte os móveis para criar diversos espaços. No início do ano a empresa lançou um apartamento em Nova York com 39 m², mas que tem a funcionalidade de um imóvel de 102 m², por US$ 287 mil (R$ 685,6 mil).

Fonte:

Pesquisa no Likedin, Infomoney, O Estadão, O Dia.